부모 입장, 양도세 신고, 저가양도 양도세
소득세법에는 부당행위계산 부인이 있는데 부당행위계산은 두 가지 요건을 필요로 한다. 하나는 특수관계자간의 거래, 부모 자식간 거래가 맞으니까 특수관계자 거래가 맞다.
또 하나는 조세감소 부당행위로 부당하게 세금을 감소 시키려고 했는가? 싸게 팔면 양도가액 낮아지니까 양도차익도 줄고, 양도소득세도 적다. 그래서 소득세법상에서는 부당행위계산 부인을 상속세법과 다르게 3억원 이상 차이 또는 상속세는 30%였던것이 5%로 줄어든다. 그래서 5이상 차이가 나면 인정을 안 해주고, 시가로 간다.
저가양도 단점, 저가양도 위험한 경우
여기가 이제 처음에 가져온 시가를 10억으로 했는데 시가판단을 증여에서 할 때는 우리가 증여는 증여 등기 접수일로 본다. 증여전 6개월 그리고 그 증여 등기 접수일 이후의 3개월 여기에서 나오는 매매 사례가로 아파트 같은 경우에 매매 사례가 빈번하게 나온다.
즉, 매매사례가액을 시가로 보게 된다. 근데 우리가 증여를 해놓고 10억으로 신고를 하려고 했는데 12억의 매매 사례가가 나오면 힘들어진다. 모든 세금이 다 틀어진다. 그래서 시가를 확정을 시키는게 중요한데 시가를 확정시킬 수 있는 방법이 감정평가를 받는 것이다.
자녀 소득이 있어야한다!
그런데 자녀 가운데 소득이 없으면 안된다. 나중에 준다는 것도 안된다.
저가 양도에 대한 사례는 소득이 많고 적음이 중요하지 않다. 자녀의 소득이 많아도 생활비로 다쓰는 자녀들도 있다. 소득이 많아도 자녀의 통장에 얼마가 있는지, 그 통장에서 돈이 갔는지를 조사를 한다.
소득이 많은 것은 둘째 문제다. 그러면 소득이 없어서 통장에 돈이 없어서 대여를 하는것도 가능한데 대여는 갚는 것을 보여줘야한다. 그래서 갚는게 보여지는지를 매년 국세청에서 소명 요청이 온다. 매년 약식세무조사를 받은 다고 보면 된다. 그래서 자녀가 소득이 없는 경우에는 증여가 더 유리할 수 있다. 자금이 이동되는 상황을 확실하게 준비를 해야된다는게 자녀들의 리스크이다.
“첫번째, 시가가 흔들리거나 변할 수가 있다”
“두번째는 자녀의 자금출처 문제이다”
“세번째는 양도이기 때문에 증여보다 취득세 중과세를 피할 수 있는 장점이 있긴 하지만
서울 시내에 있는 아파트들은 토지거래 허가구역이 굉장히 늘었다.”
청담동, 삼성동, 대치동, 잠실동 이렇게 지정되었던 토지거래허가구역이 추가적으로 압구정동 재건축재개발 아파트 지구라든가 여의도아파트 지구, 인근 단지들이 토지거래허가구역으로 설정이 다시 됐고, 목동택지개발 지구 또 성수동의 전략정비구역 이런 곳들이 추가적으로 토지거래허가구역이 되었다. 여기는 매매를 못하지만 저가양도로 매매를 할 수 있는 조건이 있다. 세입자도 없고 우리 자녀가 사서 바로 들어갈 수 있으면 그 매매가 허가가 떨어지겠지만 세입자가 있는 상황에서는 지금 실거주를 할게 아니기 때문에 할 수가 없다. 그래서 저가 양도 허가가 안난다. 이런 경우에 증여로 하는 경우에는 증여는 허가 대상이 아니기 때문에 증여로는 줄 수가 있다. 이런 경우에는 증여로 한다.
이것을 해결하더라도 작은 출처도 완벽해야 되고 시가가 흔들리지 않도록 관리도 잘 해야 된다. 마지막으로 토지거래허가구역인 경우에는 모든 고민이 해결이 안된다. 그런 경우를 모두를 해결을 해야지만 알맞은 저가양도를 할 수 있다. 이것은 세법에 정해진 것으로 탈세도 아니고 정해진대로 하는 절세 기법 중에 하나이다.
